[독서/부동산] 밑바닥부터 시작하는 부동산 경매-전용은 저

프롤로그.

1장: 부동산 경매 시작하기. ‘담보로 부동산을 제공하고 빌려간 사람이 돈을 안 갚는 경우에는 어떻게 할까? 담보를 제공받으면 은행은 돈을 빌려줌과 동시에 해당 부동산에 흔적을 남긴다. 이를 근저당을 설정한다고 표현한다.’ .. ‘부동산 경매란 채권자의 요청에 의해서 국가기관인 법원이 돈을 갚지 않는 채무자의 부동산을 매각한 뒤 그 매각대금으로 채권자의 돈을 대신 찾아주는 절차이며, 큰 틀에서 보면 하나의 소송과정인 것이다.’ .. ‘강제경매는 담보없이 돈을 빌린 사람에게 빚을 받기위해 법원판결문으로 그 사람이 가진 부동산을 찾아 강제로 경매를 넣는 절차다.’ .. ‘이외에도 법원에서 나서서 책임지고 거래를 해주기 때문에 돈만 먹고 튀는 매도자는 없으니 사기당할 위험이 없다는 점, 경매는 토지거래 허가 등 정부의 각종 규제에서 제외되어 있기 때문에 거래가 자유롭다는 점, 그리고 전국에 소재한 경매 부동산을 앉은 자리에서 모두 확인가능하다는 점 등 경매의 장점이 몇 가지 있다.’ .. ‘명확하고 구체적으로 목표를 세울 필요가 있다. 예를 들어 단기적으로 1년이내에는 경매에 익숙해지고, 3년이내에는 00 원을 벌고, 장기적으로 5년 내지 10년 안에는 부동산 경매를 통해 자산 0000원까지 확보하겠다라는 등의 목표다.’

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2장: 부동산 경매 훑어보기. ‘경매 투자를 하기 전에 알아야 할 가장 기본적인 서류는 부동산 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 등 3가지 정도로 압축할 수 있다.’ .. ‘부동산 등기사항전부증명서는 토지, 건물, 집합건물 등 세 종류가 있고, 각 증명서는 표제부, 갑구 및 을구로 나뉜다.’ .. ‘표제부: 해당 부동산의 주소와 면적이 간략히 기재된다. 그런데 집합건물 증명서의 표제부는 전체 건물면적과 그중 소유자의 소유면적, 그리고 전체 토지면적과 그 중 소유자의 소유면적의 비율로 나뉘어 상세히 기록된다.’ .. ‘갑구: 소유권에 어떤문제가 있는지가 나와있다. (..) 개인끼리도 돈을 빌려쓰고 안갚으면 돈을 빌려준 사람이 빌려간 사람의 부동산을 압류할 수 있다. (..) 개인은 대부분 확정판결 전에 먼저 압류를 하는데, 이때 임시 ‘가’자를 압에 붙여서 가압류라고 기록한다. 이후 확정판결을 받으면 이를 근거로 상대방의 부동산을 경매에 넣을 수 있다.’ .. ‘국가 및 지방자치단체 등의 압류는 확정판결과 같은 효력을 지니고 있기에 압류만으로 체납자의 부동산을 매각할 수 있다.’ ..’그 외에 갑구에는 가처분도 기록되는데 가처분은 처분금지와 점유이전금지 2가지가 있다.’ .. ‘부동산 등기사항전부증명서는 집주소만 알면 대법원 인터넷등기소에서 회원가입 없이 700원의 수수료로 확인할 수 있다. 건축물대장과 토지대장은 민원24에서 회원가입후 확인할 수 있다.’

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경매 절차 단계: 경매 신청 > 경매개시결정 > 매각 준비 > 매각 실시 > 매각허가결정 > 매각대금 납부 > 배당 실시 > 경매 종결

부동산 경매 정보사이트별 이용료:

사이트	1개월	3개월	6개월	1년
지지옥션	13.1만원	35.4만원	63.7만원	114.7만원
굿옥션	11.9만원	30.2만원	53.4만원	92.6만원
스피드옥션	8.4만원	21.4만원	37.8만원	65만원

‘법정 지상권과 같은 특수물건에 투자한다면 상대적으로 정보의 깊이가 있는 지지옥션이 좋다.’ .. ‘임장 시 가장 먼저해야할 일은 시세를 확인하는 일이다. 해당 부동산과 유사항 일반 부동산의 매매시세와 임대시세를 각각 확인해봐야 한다.’

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3장: 실전 투자를 위한 필수 권리분석. ‘말소기준권리란 부동산 경매가 진행되어 대상 부동산이 매각된 뒤 새로운 매수인에게 소유권이 이전될 때, 매각과 함께 말소되거나 새로운 매수인이 인수해야 하는 기준이 되는 권리다. (…) 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 크게 5가지로 나뉜다. 부동산 등기사항전부증명서에 등재되어 있는 권리 중 등기의 접수순서가 가장 빠른 것이 말소기준이 된다.’

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말소기준권리: 근저당권, 저당권 / 전세권 / 가압류, 압류 / (담보)가등기 / 경매개시결정 기입 등기

인수권리: 1) 말소기준권리와 상관없이 항상인수: 유치권/법정지상권/예고등기, 2) 분묘기지권, 3) 용익물권, 4) 말소기준권리보다 먼저 등기시: 환매등기/임차권, 5) (가)등기, 6) 가처분

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‘우선변제권이란 경매 등의 사건으로 인해 임대차가 강제적으로 종료되었을 때 임차인의 보증금을 후순위 권리자보다 우선해서 받을 수 있는 권리를 말한다.’ .. ‘우리나라의 경매제도는 잉여주의를 가진다. (..) 경매를 넣은 채권자에게 최소 1원이라도 배당을 해줄 수 있어야 경매를 진행한다는 말이다.’ .. ‘집합건물이 완공되어 등기부는 있으나, 아직 등기부에 대지권이 기재되지 않은 상태를 대지권 미등기라 한다.’ .. ‘집합건물의 대지권 등기 전 토지에 대해 성립하던 권리가 말소되지 않고 그대로 남아 있느 ㄴ상태를 별도 등기라 한다.’ .. ‘전소유자의 가압류는 원칙적으로 매각절차에서 집행법원이 전소유자 가압류 등기를 새로운 매수인이 인수하지 않을 것을 전제로, 전소유자 가압류를 배당절차에서 배제하고 진행한 경우는 소멸하지 않고 새로운 소유주가 인수한다(대법 2007.4.13 2005다8682)’ .. ‘다만 실무적으로는 부동산에 다른 선순위 없이 가압류 등기 후 소유권이 이전되어 현 소유자의 채권자가 경매신청을 해서 매각된 경우, 전소유자의 가압류는 말소되고 가압류권자에 대한 배당액은 공탁 처리된다(대법 2006.7.28 2006다19986)’ .. ‘법정지상권이 성립하려면 토지와 건물의 소유자가 동일한 적이 있어야 하고, 토지에 저당권을 설정할 당시 건물이 이미 존재하고 있어야 한다.’

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소감. 반정도 읽었다. 항상 경매에 관한 책을 읽을때마다 드는 생각이지만, 경매는 공부를 해야한다. 그리고 투자를 해야한다. 투자공부가 단순히 공부만으로 끝나서는 안된다. 결국에는 투자가 실질적으로 이루어져야 의미가 있다.

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